De aansprakelijkheid van de landmeter: niet elke fout leidt tot schade

28 september 2016

Een landmeter speelt een belangrijke rol in de vastgoedwereld. Een van zijn taken is de opmeting van percelen, meteen ook de taak waarbij zich de meeste schadegevallen voordoen.

In zulke schadegevallen kan de landmeter aansprakelijk worden gesteld. Belangrijk hierbij zijn echter fout, schade en causaal verband. Bovendien is de landmeter niet altijd als enige aansprakelijk voor de foutieve opmeting.

Lees hieronder de belangrijkste principes inzake de aansprakelijkheid van de landmeter, toegelicht aan de hand van een concrete casus.

 

Fout, schade en causaal verband 


De landmeter speelt een belangrijke rol in de vastgoedwereld. Zijn takenpakket omvat onder meer het identificeren, afpalen, opmeten, schatten of registreren van onroerende goederen.

Een van de belangrijkste taken in die opsomming is de opmeting van percelen en laat dat nu net de taak zijn waarbij zich ook de meeste schadegevallen voordoen. Anders dan bijvoorbeeld bij schattingen waar de landmeter gebonden is door een middelenverbintenis, is hij bij metingen gehouden tot een resultaatsverbintenis. 

Begaat hij bij de uitvoering van die taak een fout, dan kan hij tegenover de medecontractant, respectievelijk derde, zowel contractueel als buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld. Wie de landmeter aansprakelijk wil stellen, zal moeten aantonen dat de volgende vereisten cumulatief zijn vervuld: fout (of niet-behaald resultaat), schade en causaal verband. Bewijzen dat er een fout werd begaan, volstaat dus niet; ook moet worden aangetoond dat die fout de oorzaak is van de schade, m.a.w. dat er tussen beide een causaal verband bestaat.

Zeker in geval van foutieve opmetingen (het perceel werd bijvoorbeeld groter opgemeten dan het in werkelijkheid is) wordt al eens verkeerd verondersteld dat de landmeter door zijn fout ook effectief dient in te staan voor de “schade”. De schade is voor de koper de onterecht betaalde vergoeding voor de oppervlakte die hij – na heropmeting – niet blijkt te hebben. Er dient echter altijd te worden aangetoond dat bij ontstentenis van de contractuele fout, de schade zich niet of niet op dezelfde manier zou hebben voorgedaan; die toetsing gebeurt niet altijd correct door de partijen en/of rechtbank.

Verder is het verkeerd er automatisch vanuit te gaan dat de landmeter altijd als enige aansprakelijk zou zijn voor een foutieve opmeting. Afhankelijk van de situatie hadden ook andere – algemeen en zorgvuldig handelende – partijen de foutieve opmeting kunnen detecteren of voorkomen, of verstrekten zij de landmeter misschien wel foutieve informatie.

De hiernavolgende casus is een mooie illustratie van deze principes.

 

Casus: foutieve opmeting


In een recente verkaveling, opgemeten door de landmeter, kochten een aantal personen bouwgronden waarop ze later hun respectieve woningen lieten bouwen. Vervolgens kwam aan het licht dat een aan de straat palende strook van de verkochte gronden, voordien reeds onteigend was. De verkopers hadden, met andere woorden, de eigendom van die strook onmogelijk kunnen overdragen. De eigendom van de kopers bleek dus kleiner dan oorspronkelijk aangenomen en door de landmeter opgemeten.

De kopers stellen een vordering tot nietigverklaring van de verkoop van deze strook in en vorderen naast de terugbetaling van de desbetreffende koopprijs, ook een schadevergoeding voor nutteloze aktekosten en voor dito onderhoud en inrichting van de aan de straat palende strook. Ten aanzien van de verkoper stellen ze een contractuele, en ten aanzien van de landmeter en de notaris een buitencontractuele vordering in.

 

Gedeelde aansprakelijkheid

Na expertise en debatten concludeert de rechtbank tot een gedeelde aansprakelijkheid tussen de verkoper, de landmeter en de notaris die de akte van verkoop verleed. 

  • De rechtbank concludeert dat de landmeter onvoldoende onderzoek verrichtte en een fout maakte door zich uitsluitend op de ligging van de rooilijn te baseren. Gelet op de ligging van de bestaande rooilijn had hij volgens de rechtbank minstens rekening moeten houden met de mogelijkheid dat de overheid de strook eerder al onteigende of aankocht om de bestaande rooilijn te realiseren. Hij had één en ander nader moeten verifiëren en had er niet vanuit mogen gaan dat de door hem opgemeten stroken nog te onteigenen waren.
  • Ook de notaris is aansprakelijk. Hoewel hij het werk van de landmeter niet moet overdoen, moet hij wel het eigendomsstatuut van de stroken grond controleren. Anders dan de landmeter wist hij - of had hij moeten weten - dat de betreffende stroken vroeger al werden onteigend en had hij de landmeter daar dan ook op moeten wijzen. De notaris handelde met andere woorden niet als een normaal, redelijk en behoedzaam notaris in dezelfde omstandigheden.
  • Hoewel ze geen fout begingen, zijn de verkopers zelf ook ten aanzien van de kopers gehouden. Omdat andermans zaak werd verkocht, zijn de kopers gerechtigd de nietigverklaring te vorderen van de verkoopovereenkomst ten belope van de strook palend aan de straat en kunnen zij van de verkopers schadevergoeding vorderen. De verkopers zijn ook zonder fout aansprakelijk voor de gevolgen van de nietige verkoop van andermans zaak.
 

Nietigverklaring

Aangezien de verkoop van de stroken nietig werd verklaard, wordt deze overeenkomst geacht nooit te zijn gesloten. De partijen zijn dan ook genoodzaakt tot integrale restitutie van wat zij wederzijds hebben gepresteerd aan of voor de medecontractant. De kopers hebben met andere woorden recht op terugbetaling van de aankoopsom + aktekosten voor deze stukken voorgrond. De gevorderde vergoeding voor onderhoud en inrichting van de stukken voorgrond wordt niet toegekend vermits er geen inrichtingswerken gebeurden en er derhalve geen schade wordt aangetoond.

Hoewel de drie aansprakelijke partijen ten aanzien van de kopers in solidum gehouden zijn tot betaling van deze som, is in de onderlinge relatie tussen de aansprakelijke partijen enkel de verkoper gehouden tot terugbetaling van de onterecht ontvangen prijs. De rechtbank concludeert dat er geen causaal verband bestaat tussen de fout van de landmeter en de notaris, enerzijds, en de terug te betalen aankoopsom, anderzijds. Enkel de aktekosten voor deze stukken voorgrond zijn ten laste van de landmeter en de notaris die t.o.v. de verkoper een fout maakten; zij zijn dan ook enkel tot betaling van deze kosten gehouden.

 

Conclusie


Niet elke opmetingsfout leidt noodzakelijkerwijze tot 100% aansprakelijkheid in hoofde van de landmeter. Telkens dienen de
specifieke omstandigheden te worden onderzocht en moet worden nagegaan of de fout ook effectief schade veroorzaakte. Daarnaast moet worden onderzocht of andere partijen de fout eventueel hadden kunnen vaststellen, voorkomen of mee veroorzaken; in het bevestigende geval betreft het een gedeelde, en geen exclusieve, aansprakelijkheid. Het is niet omdat de landmeter opmetingen doet dat de andere partijen niet als algemeen zorgvuldig persoon moeten handelen en zelf ook behoedzaam met deze informatie moeten omgaan en bepaalde visueel evidente fouten moeten traceren. Tot slot is het belangrijk dat de medecontractant de nodige en correcte informatie verstrekt zodat de landmeter zijn taak correct kan uitvoeren.

 

Nathalie Heymans
Jurist - diensthoofd schade Protect

 

 

terug naar overzicht