L’application de la loi Peeters aux auto-constructeurs

par ingrid

Comme on le sait désormais, la loi du 31 mai 2017 (loi Peeters) oblige les entrepreneurs, les architectes et autres prestataires de services à assurer leur responsabilité décennale pour des projets de logement en Belgique pour lesquels un permis définitif a été obtenu après le 30 juin 2018.

Dans un bulletin d'information précédent, nous avons déjà discuté des entrepreneurs visés par cette loi.

On nous demande régulièrement si les auto-constructeurs doivent également assurer leur responsabilité décennale.

 

L’auto-constructeur particulier

Les personnes concernées par l'obligation d'assurance sont les entrepreneurs, les architectes et « autres prestataires de services ».

Pour évaluer si un auto-constructeur, c'est-à-dire un maître d’œuvre qui effectue des travaux pour son propre projet, est également soumis à l'obligation d'assurance, il est important d'examiner si cet auto-constructeur répond à la définition d'entrepreneur au sens de la loi Peeters.

Conformément à l'article 2, 1° de la loi, un entrepreneur est « toute personne physique ou morale qui s'engage à effectuer, pour le compte d'un autre et contre rémunération directe ou indirecte, en toute indépendance, mais sans pouvoir de représentation, certains travaux immobiliers sur des habitations situées en Belgique, travaux pour lesquels l'intervention d'un architecte est obligatoire en vertu de l'article 4 de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte ».

Conformément à la loi, la définition de l'entrepreneur exige donc que celui-ci effectue les travaux en question pour le compte d'un autre et moyennant une rémunération directe ou indirecte.

Un maître d’œuvre qui effectue des travaux pour lui-même n'est donc pas considéré comme un entrepreneur devant assurer sa responsabilité décennale au sens de la loi Peeters.

Cet auto-constructeur ne devra pas souscrire d'assurance décennale, mais les partenaires de construction avec lesquels il travaille (d’autres entrepreneurs visés par la loi, l'ingénieur en stabilité et l'architecte) sont toutefois soumis aux règles normales.

 

Le promoteur immobilier

L'explication ci-dessus est claire pour un auto-constructeur particulier, mais qu'en est-il d'un promoteur immobilier par exemple ?
Les termes « promoteur immobilier » peuvent couvrir différents aspects.

Nous pensons qu’il faut établir une distinction entre un promoteur immobilier-entrepreneur et un promoteur immobilier-vendeur.
Un promoteur immobilier-entrepreneur conclut un contrat de construction avec le maître d’œuvre proprement dit.
Par exemple, une entreprise clé sur porte. Une telle entreprise s'engage auprès d'un maître d'œuvre à construire une habitation.

Le promoteur immobilier-entrepreneur est, au sens de la loi Peeters, un entrepreneur qui doit assurer sa responsabilité décennale (pour autant qu’il soit aussi satisfait aux autres conditions).
En revanche, un promoteur immobilier-vendeur n'est pas, au sens de la loi Peeters, un entrepreneur qui doit assurer sa responsabilité décennale, même s'il peut supporter une responsabilité décennale (par exemple, conformément à l'article 6 du Code du logement du 9 juillet 1972 (loi Breyne)).

Le promoteur immobilier-vendeur s'engage en effet à vendre une habitation. Ce promoteur construit pour lui-même et n'effectue pas de travaux pour le compte d'un autre, bien qu'il construise bien entendu dans l'intention de vendre.

Les personnes auxquelles le promoteur fait appel pour construire l'habitation qu'il vendra ou a déjà vendue sur plan sont, le cas échéant, concernées par l'obligation d'assurance.

 

Conclusion

Un maître d'œuvre qui effectue des travaux pour son propre projet, un auto-constructeur, n'est pas considéré comme un entrepreneur devant assurer sa propre responsabilité décennale au sens de la loi.

S'il s'agit d'un promoteur immobilier, nous faisons alors une distinction entre le promoteur immobilier-entrepreneur et le promoteur immobilier-vendeur. Le premier est soumis à l'obligation d'assurance, le second ne l'est pas.

 

Si, malgré ces précautions, un doute ou un conflit devait se présenter sur un chantier, n’hésitez pas à contacter le service juridique de Protect à l’adresse assist@protect.be ou par téléphone au 02/4211748 pour davantage de conseils.

 

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Police Responsabilité civile professionnelle sous forme d'abonnement

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Une police Responsabilité civile professionnelle sous forme d'abonnement est plus indiquée qu'une police Chantier unique pour les architectes qui exercent leur profession en qualité d'indépendant et finalisent plusieurs projets par an. Elle peut être assortie d'une couverture « assistance juridique » et « accidents personnels ».

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L'obligation de contrôle doit-elle être maintenue en cette période d'épidémie de coronavirus ?

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Société simple : la nouvelle réglementation fait-elle obstacle à une collaboration informelle entre concepteurs ?

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Contexte et histoire

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Bien assuré avec la loi Peeters I et II

par Jelle

Pendant plusieurs années, les architectes ont été assurés correctement par la loi Laruelle. Mais alors que les autres partenaires de la construction n’étaient pas obligés de s’assurer, il était question de discrimination. Au lieu d’étendre cette obligation d’assurance, le législateur a décidé de supprimer en partie la loi Laruelle et de la remplacer par deux nouvelles lois. Nous constatons aujourd’hui que de nombreux architectes se débattent avec la complexité de cette double loi. Nous avons posé nos questions à Rebecca Ramboer, CEO de l’assureur Protect.

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Quels entrepreneurs sont visés par la loi du 31 mai 2017 (loi Peeters) et doivent pouvoir présenter une attestation d’assurance ?

par Jelle

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L’article 2,1° définit le terme entrepreneur comme « toute personne physique ou morale, qui s'engage à effectuer pour le compte d'autrui, moyennant rémunération directe ou indirecte, en toute indépendance mais sans pouvoir de représentation, un travail immobilier donné, sur des habitations situées en Belgique, pour lequel l'intervention de l'architecte est obligatoire en vertu de l'article 4 de la loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte ».

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L’agréation des vices apparents à la réception et la responsabilité de l'architecte après l’agréation de ses services

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Supposons que vous n’indiquiez pas un certain défaut dans un procès-verbal de réception provisoire ou définitive. Ce défaut sera-t-il automatiquement considéré comme un vice caché par la suite ? La réponse est « non ». Il peut être considéré comme un défaut apparent après réception des travaux, même s'il n'a pas été mentionné comme tel dans le procès-verbal. La Cour d'appel de Gand l'a confirmé dans un arrêt du 7 septembre 2018 (inédit).

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Bientôt une nouvelle obligation légale d'assurer le RC pour les géomètres-experts.

Le projet de loi du 27 février 2019, déposé par mesdames Cassart-Mallieux et Gallant, reprend l'avant-projet de loi Peeters-Ducarme qui, en complément de la loi Peeters-Borsus du 31 mai 2017 relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers, prévoyait une assurance obligatoire de la responsabilité civile professionnelle des prestataires de services intellectuels dans le secteur de la construction.

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Abrogation de la législation sur l’accès à la profession en Flandre

Depuis le 1er janvier 2019, en Flandre, les entrepreneurs ne doivent plus disposer des accès à la profession pour pouvoir exercer le métier d'entrepreneur. Le gouvernement flamand a pris cette décision le 19 octobre 2018, en application d’une directive européenne du 7 septembre 2005.
En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, la législation sur les accès à la profession est, à l’heure actuelle, maintenue.

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Loi Peeters: Quelles modifications avons-nous apportées au modèle de convention d'architecture?

La Loi relative à l'assurance obligatoire de la responsabilité civile décennale des entrepreneurs, architectes et autres prestataires du secteur de la construction de travaux immobiliers du 31 mai 2017, dite « Loi Peeters », est entrée en vigueur en date du 1er juillet 2018. 
Cette évolution législative engendre de très nombreuses questions pratiques, dont certaines demeurent encore sans réponse. 
En vue de protéger au mieux ses assurés, Protect a pris soin d’adapter son modèle de convention d’architecture aux exigences nées depuis l’entrée en vigueur de la loi Peeters.

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Collaborer avec les entrepreneurs ne va pas toujours de soi

Quel rôle exact est tenu de jouer l’architecte lorsqu’un entrepreneur abandonne le chantier, commet des malfaçons et refuse d’y remédier, ne suit pas les instructions données ou ne respecte pas les règles de l’art ? L’architecte peut-il ou doit-il mettre en demeure l’entrepreneur ?
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Position : Les permis délivrés avant le 01/07 mais devenus définitifs après le 30/06 sont-ils soumis à l’obligation d’assurance pour la responsabilité décennale ?

par Sebastian
 

Ces dernières semaines, vous nous avez régulièrement demandé si les permis délivrés avant le 1er juillet 2018, mais devenus définitifs ultérieurement, étaient également soumis à l’obligation d’assurance pour la responsabilité décennale. En d’autres termes : le législateur associe-t-il l’obligation légale d’assurance à la date de délivrance du permis ou lorsque celui-ci devient définitif ?

La loi porte clairement sur les permis d’urbanisme définitifs délivrés après l’entrée en vigueur de la loi. L’obligation légale ne s’applique donc pas aux habitations dont le permis d’urbanisme a été délivré avant le 1er juillet 2018. On peut donc strictement interpréter que la date de délivrance est déterminante. Pour des raisons de sécurité juridique, Protect estime que l’interprétation stricte doit être suivie.

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L’impact de la réforme du droit des entreprises sur la collaboration entre concepteurs

La loi portant réforme du droit des entreprises du 15 avril 2018 a été publiée au Moniteur belge le vendredi 27 avril 2018.
À partir du 1er novembre, cette loi implique diverses modifications de la réglementation en vigueur. Elle introduit ainsi des changements dans le Code civil, le Code judiciaire, le Code pénal et (principalement) le Code de droit économique, mais également dans l’actuel Code des sociétés.
Puisque la responsabilité de nos concepteurs relève de notre champ d’expertise, il nous a semblé important de vous expliquer les conséquences de cette loi sur les formes de collaborations sans personnalité juridique également appelées « sociétés de droit commun » ou « associations momentanées »

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Tâche de contrôle de l'architecte sur la nouvelle obligation d'assurance

Ces dernières semaines, vous avez reçu de notre part et via d’autres canaux de nombreuses informations juridiques sur l’obligation d’assurance concernant responsabilité décennale. Grâce à cette newsletter, nous vous proposons désormais un aperçu indicatif et pratique. Celui-ci détermine les personnes et les bâtiments concernés par l’obligation d’assurance précitée et les problèmes de solidité et de stabilité à partir du 1er juillet 2018. Cette synthèse n’est pas exhaustive, mais vous donnera une vue d’ensemble sur les points auxquels vous devez faire attention ainsi que leurs conséquences.
Une version imprimable des tableaux utilisés dans cette newsletter est disponible ici.

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Que retenir de la nouvelle loi Peeters-Ducarme ?

Comme vous avez pu le lire dans notre newsletter précédente, l’obligation d’assurance pour la responsabilité professionnelle, prévue dans la loi Laruelle, sera remplacée par une obligation d’assurance scindée à partir du 1er juillet 2018. Dans cette newsletter, nous y dévoilions le premier volet relatif à l’assurance décennale pour le logement (la loi Peeters-Borsus).

A cette occasion, nous levions également un peu le voile sur la loi Peeters-Ducarme, complémentaire à la première loi et en cours d’élaboration à l’époque. Des bruits de couloir laissaient entendre que cette deuxième loi allait être temporairement reportée.

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Le nouveau contrat type d'architecture est disponible sur my Protect

L’introduction du permis d’environnement (en Flandre), la future loi Peeters concernant l’obligation d’assurance portant sur la responsabilité décennale, les récents contrôles réalisés par le SPF Economie relatifs au devoir d’information et l’évolution de la réglementation et de la jurisprudence justifient que Protect ait réalisé une adaptation de son modèle de contrat d’architecture.

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