Meewerken aan een stedenbouwkundige afwijking is niet zonder risico's

3 november 2016

Afwijken van een stedenbouwkundige vergunning kan grote gevolgen hebben, niet alleen voor de bouwheer, maar ook voor de architect. Die is immers verplicht de bouwheer te wijzen op stedenbouwkundige overtredingen en de ermee gepaard gaande risico’s, zowel op burgerlijk als op strafrechtelijk vlak.  

 

Afwijken van een stedenbouwkundige vergunning of de werken starten hoewel er beroep werd aangetekend tegen de vergunning lijkt op het eerste gezicht een probleem voor de opdrachtgever, zeker als u zich als ontwerper schriftelijk liet indekken ten overstaan van uw opdrachtgever. Zo eenvoudig is het evenwel niet. Als ontwerper bent u immers niet alleen verantwoordelijk voor het ontwerp, maar ook voor het naleven van de afgeleverde vergunning. Het behoort tot uw essentiële taak om iets te ontwerpen dat conform de stedenbouwkundige voorschriften en vergunbaar is, zonder uiteraard garant te moeten staan voor het bekomen van de vergunning.

U dient uw opdrachtgever te wijzen op de risico’s van niet-vergunbaarheid en niet-regularisatie. Een bouwheer heeft wensen en het behoort tot de taak van de ontwerper om die wensen om te zetten in een ontwerp, zonder daarbij evenwel stedenbouwkundige reglementeringen uit het oog te verliezen. Druisen de wensen van de opdrachtgever in tegen deze reglementering dan moet u hem daaromtrent informeren en desgevallend uw medewerking weigeren. U desbetreffend exoneren van elke verantwoordelijkheid indien uw opdrachtgever aandringt, is zeker geen sluitende oplossing.

Wanneer tijdens de uitvoering van een vergunde renovatie blijkt dat de verbouwingswerken niet haalbaar zijn of slechts tegen een aanzienlijk hogere prijs, is het niet zonder risico in te gaan op de vraag van de bouwheer om af te breken en herop te bouwen. Het bekomen van een regularisatievergunning is immers niet altijd te voorspellen.

 

Meewerken aan een bouwovertreding: risico burgerlijke aansprakelijkheid

 

De volgende casussen illustreren het risico op burgerlijk vlak:

  1. Een architect krijgt van zijn professionele opdrachtgever de opdracht een oude fabriek te verbouwen om er appartementen van te maken. Het ingediende project wordt vergund. De appartementen worden verkocht op plan met vermelding van de stedenbouwkundige vergunning. Tijdens de werken stelt men vast dat de toestand van het bestaande gebouw niet overeenstemt met de verwachtingen en de renovatiewerken aanzienlijk duurder zullen uitvallen. De opdrachtgever/promotor stelt voor af te breken en herop te bouwen met de gerecupereerde materialen en behoud van het oude volume. De architect is van mening dat dit mogelijk moet zijn, mits naleving van bepaalde voorwaarden. Er wordt dus afgebroken en heropgebouwd in plaats van gerenoveerd overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning.

    De kopers worden niet op de hoogte gebracht van de gewijzigde uitvoering. Een regularisatieaanvraag wordt ingediend, maar geweigerd. Beroep tegen de weigering haalt niets uit. Het uitgevoerde project is dus niet vergund. De kopers zeggen niet op de hoogte te zijn gebracht van de gewijzigde uitvoering noch van de gevoerde administratieve regularisatieprocedures en vorderen de nietigverklaring wegens bedrog/ontbinding wegens niet conforme levering van de verkoopovereenkomst. De architect wordt in tussenkomst en vrijwaring gedagvaard. Uit de historiek en omschrijving van de vordering blijkt duidelijk dat de architect bewust heeft meegewerkt aan een stedenbouwkundige overtreding, waardoor de BA-verzekeraar waarborgt weigert. Een eventuele aansprakelijkheid zal dus door de architect zelf moeten gedragen worden.

       

    In eerste aanleg werden de verkoopovereenkomsten ontbonden wegens niet conforme levering dan wel nietig verklaard wegens bedrog, en werd de promotor veroordeeld tot terugbetaling van de aankoopsommen. De aansprakelijkheid van de architect werd niet weerhouden, aangezien de promotor een professioneel bouwer was. In graad van beroep stelde het Hof de architect wél aansprakelijk wegens het niet naleven van zijn informatieplicht: hij ging akkoord met de afbraak en heropbouw en gaf de indruk dat er geen stedenbouwkundig probleem was. De architect moet de promotor vrijwaren voor elke veroordeling en staat uiteindelijk dus in voor de terugbetaling aan de kopers van de aankoopsommen die de promotor heeft ontvangen.

  2. Een tweede casus betreft het niet respecteren van door de gemeente opgelegde minimumoppervlaktes voor appartementen in de uitvoeringsfase, die wel correct werden nageleefd in de vergunde plannen. Een regularisatieaanvraag werd geweigerd. De kopers leidden een rechtszaak in.

    In eerste aanleg werd de architect vrijgesproken omdat hij de promotor tijdens de uitvoering van de werken gewezen had op de afwijking. Het blijft evenwel afwachten of de beroepsprocedure ook gunstig zal aflopen voor de architect.

  3. Een derde casus illustreert dat de architect zich ook niet kan beroepen op het feit dat de gemeente een vergunning afleverde. Op basis van een nogal onzorgvuldig en verwarrend dossier werden de werken door de gemeente vergund, maar tijdens de uitvoering stilgelegd omwille van stedenbouwkundige overtredingen. De architect wordt aansprakelijk gesteld voor de schade van de bouwheer, samen met de gemeente die de bouwaanvraag goedkeurde.  

 

Meewerken aan een bouwovertreding: risico strafrechtelijke aansprakelijkheid

 

Bouwmisdrijven kunnen voor de strafrechtbank worden gebracht: elke persoon die er als dader, mededader of medeplichtige aan deelneemt, kan strafrechtelijk vervolgd worden. De architect zal als professional heel moeilijk enige rechtsvaardigheidsgrond voor de overtreding kunnen inroepen, aangezien hij niet zomaar kan aantonen dat hij niet op de hoogte was of moest zijn van de overtreding.

           

Een architect die door een koper van een onroerend goed wordt aangesproken voor de renovatie van het goed doet er goed aan te controleren of er geen stedenbouwkundig misdrijf op het goed rust. Uiteraard draagt hij geen (burgerlijke of strafrechtelijke) aansprakelijkheid voor het niet-vergunde bouwwerk, maar bij eventuele voortzettingswerken loopt hij wel het risico vervolgd te worden voor het voortzetten van het bouwmisdrijf.

 

Exoneratie van verantwoordelijkheid

 

Wanneer de opdrachtgever toch zijn wil wil doordrijven, is exoneratie van verantwoordelijkheid voor wie medewerking verleent aan een bouwmisdrijf niet altijd sluitend. In eerste instantie kan exoneratie enkel op burgerlijk vlak, van strafrechtelijke aansprakelijkheid kan men zich niet exoneren.

Maar ook op burgerlijk vlak is de exoneratie niet sluitend: ze zal enkel gelden ten overstaan van de opdrachtgever. Ten overstaan van latere verkrijgers van het goed blijft het risico van aansprakelijkheid bestaan.

 

Eigen risico

 

Meewerken aan een bouwmisdrijf gebeurt in de meerderheid van de gevallen met voorkennis en valt dan ook niet onder de waarborg van de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering.

U doet er als architect daarom goed aan er steeds op toe te zien dat uw ontwerp en de uitvoering ervan conform de stedenbouwkundige voorschriften zijn en uw opdrachtgever te wijzen op de risico's van niet-vergunbaarheid en niet-regularisatie. 

Uw medewerking verlenen aan de afwijking van stedenbouwkundige voorschriften houdt steeds risico's in, zelfs indien de opdrachtgever er de verantwoordelijkheid voor neemt.

 

Marijke Evens
Bedrijfsjuriste Protect 

 

 

terug naar overzicht