Actueel

Wat doe ik wanneer de bouwheer de werken heeft aangevat zonder mij te verwittigen?

Ik rijd toevallig langs de werf en stel vast dat de bouwheer zonder me hiervan te verwittigen de werken, met betrekking tot dewelke ik met een volledige architectuuropdracht werd belast, heeft aangevat. Wat dien ik te doen? Wat met mijn verantwoordelijkheden? Is mijn opdracht automatisch beëindigd door deze vaststelling? Wat zijn mijn rechten en plichten?

Nu u als architect in principe niet rechtstreeks door de gemeentelijke diensten op de hoogte wordt gebracht van het afleveren van een stedenbouwkundige vergunning, kan het al eens gebeuren dat u plots geconfronteerd wordt met een aanvang van de werken zonder dat u voorafgaandelijk hiervanverwittigd werd. U stelt dit bijvoorbeeld vast na een toevallige passage langs de werf, of doordat u plots zelf telefonisch wordt gecontacteerd door de bouwheer of een andere betrokkene naar aanleiding van problemen op de werf.

Op dat moment zit u als architect zeer vaak in tweestrijd: voer ik vanaf de vaststelling van de aanvang der werken mijn opdracht uit of beschouw ik dit als een contractverbreking in hoofde van de bouwheer?

Wettelijke en contractuele plicht

Het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke verwittiging van de architect maakt de facto een schending uit van artikel 4 van de wet van 20 februari 1939, die uitdrukkelijk voorziet dat voor de opmaak van de plannen en de controle op de uitvoering der vergunningsplichtige werken de medewerking van een architect, ingeschreven bij de Orde van Architecten, vereist is.
Het gaat om een regelgeving van openbare orde, wat in concreto inhoudt dat niemand er van kan afwijken, zelfs niet bij wilsovereenstemming tussen bouwheer en architect.
Het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder dat deze (de facto) gecontroleerd worden door een architect is dus altijd onwettig.

Daarnaast zal de architect, vermeld op de bouwaanvraag als de architect belast met de controle op de uitvoering, ten aanzien van derden geacht worden de verantwoordelijkheid voor de controle te dragen, dus de verantwoordelijkheid voor de conformiteit met de opgestelde plannen en de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning. Ook dit gegeven vraagt aldus bijzondere aandacht en actie vanwege de architect.

Tenslotte zijn er de contractuele afspraken tussen bouwheer en architect. Meestal is er expliciet in de architectuurovereenkomst bedongen dat de bouwheer verplicht de architect dient te verwittigen van de aanvang der werken.

In principe kan dus geconcludeerd worden dat, door de architect niet te waarschuwen en te beginnen bouwen zonder zijn controle, de bouwheer zowel een wettelijke overtreding begaat als een overtreding van zijn contractuele plichten.

Verwittig meteen de bouwheer, de Orde en de gemeente

Rekeninghoudend met bovenstaande uitleg is het evident dat bij het vaststellen van de aanvang van de werken het zonder meer uitvoeren van de controleopdracht – zonder voorbehoud of geschrift – geen optie is!

Hoe dient u dan wel met deze situatie om te gaan?

Op het moment dat u vaststelt dat de bouwheer de werken zonder verwittiging van de architect heeft aangevat, dient u onmiddellijk en altijd je bouwheer schriftelijk en aangetekend te wijzen op de situatie die werd vastgesteld, bij voorkeur verwijzend naar de wettelijke en contractuele bepalingen en verplichtingen die de bouwheer hieromtrent nochtans had aangegaan.

Naast het schriftelijk vaststellen van de situatie is het belangrijk de bouwheer te melden dat – gezien de niet verwittiging – u als architect geen verantwoordelijkheid kan dragen voor werken waarvan men niet in de mogelijkheid gesteld is geweest om er de controle op uit te voeren.

Best kunt u ook, ongeacht de verdere maatregelen, de Orde en de gemeente informeren van deze laattijdige melding door de bouwheer van de aanvang der werken.

Bovenstaande formaliteiten dienen in alle gevallen te worden nageleefd. De verdere stappen echter zullen afhangen van de concrete situatie.

Opdracht beëindigen of hernemen?

Hoewel, zeker voor wat betreft onderhavige materie, elke situatie in concreto moet bekeken worden en elke veralgemening uit den boze is, kan niettemin gesteld worden dat het aanvangen van de werken zoals hierboven reeds werd uiteengezet in principe steeds als een contractbreuk vanwege de bouwheer zou kunnen beschouwd worden en dit ongeacht de aard van de werken. De bouwheer verhindert u als architect immers uw wettelijk en contractueel vastgelegde controletaak uit te voeren.

Gaat het om structurele werken die daarenboven niet meer kunnen gecontroleerd en/of rechtgezet worden, dan is het af te raden de samenwerking verder te zetten.
Gaat het daarentegen om niet-structurele werken die alsnog kunnen gecontroleerd en desgevallend rechtgezet worden, dan kunt u, indien u dit verkiest, alsnog de samenwerking voortzetten, na het nodige voorbehoud geformuleerd te hebben.

Of en in hoevere u, na de start der werken te hebben vastgesteld, uw opdracht kan “hernemen”, hangt met andere woorden af van het risico dat u hierdoor loopt.

Zo is het zeer belangrijk na te gaan of er reeds structurele werken werden uitgevoerd en of er een vermoeden bestaat dat deze structurele werken bijvoorbeeld gebrekkig zijn. Indien bijvoorbeeld de fundering van het gebouw er al ligt en u op het eerste zicht ernstige twijfels hebt omtrent de kwaliteit van de uitvoering van deze fundering, dan hebt u er vaak meer baat bij het contract meteen als beëindigd te beschouwen ten laste van de bouwheer op basis van de vaststelling van de fout van deze laatste, dan de oprichting van de rest van het gebouw mee op te volgen, zelfs met voorbehoud.

Idem dito wanneer u de vaststelling van de aanvang der werken doet op een moment dat quasi de hele ruwbouw er staat. Wat is er dan nog te controleren?

Ingeval aldus tot een beëindiging kan worden overgegaan, zullen de normale formaliteiten moeten worden vervuld die bij een klassieke voortijdige stopzetting van toepassing zijn, zoals het opmaken van de afrekening naar de bouwheer (eventueel met voorbehoud voor schadevergoeding) en het verwittigen van Orde en gemeente van de beëindiging van de opdracht, dit alles bij aangetekend schrijven. Meer info hieromtrent vindt u in het eerder verschenen Protect Bulletin 49, beschikbaar in het klantenluik op onze website.

Beslist u daarentegen de samenwerking toch te hernemen, bijvoorbeeld omdat de werf slechts heel recentelijk was begonnen en de uitgevoerde werken nog gemakkelijk kunnen gecontroleerd worden, dan is het belangrijk dat je alle controles doet die u bij de aanvang van de werken had moeten doen, namelijk zijn de modaliteiten inzake veiligheidscoordinatie, EPB, etc. nageleefd, is de inplanting correct door de aannemer gebeurd, zijn er visueel direct vaststelbare tekortkomingen die rechtgezet moeten worden voor verderzetting van de werken, enzovoort.

Heel belangrijk is ook de stand van de werken op moment van de aanvang van de controle-opdracht expliciet in een door alle partijen ondertekend werfverslag op te nemen en dit werfverslag schriftelijk en met bewijs van verzending over te maken aan de bouwpartijen.

Bovendien is het vereist het grootste voorbehoud te formuleren omtrent enige schade die ten gevolge van de vroegtijdige aanvang en hierdoor het gebrek aan controle zou kunnen veroorzaakt worden. Een ondertekende verklaring van de opdrachtgever dat hij de aanvang der werken zonder verwittiging erkent en de gevolgen van een gebrek aan controle voor het verleden aanvaardt, is wenselijk.

Beter voorkomen dan genezen

Onafgezien van bovenstaande uitleg dient te worden benadrukt dat het altijd beter is te voorkomen dan te genezen. Indien u als architect op dit vlak een proactieve houding aanneemt kunnen vele problemen worden voorkomen.
Zo is het niet alleen ten zeerste aangewezen contractueel de bouwheer reeds te verplichten u als architect schriftelijk in kennis te stellen van het bekomen van de vergunning en de aanvang der werken, bovendien verdient het aanbeveling dat u, nadat een bouwaanvraag werd ingediend, op regelmatige basis bij de bouwheer toetst naar het al dan niet verkrijgen van de vergunning en/of diens intentie om met de werken aan te vangen. Dit kan reeds d.m.v. een korte en simpele mail.

Contacteer eerst onze studiedienst

De stopzetting van de architectuuropdracht mag geen algemene regel of automatisme zijn! De rechtspraak is tegenstrijdig in de beoordeling van de vraag of de vaststelling van de start van de werken zonder voorafgaandelijke verwittiging van de architect een zware fout in hoofde van de bouwheer uitmaakt die maakt dat men de overeenkomst eenzijdig kan beëindigen in het nadeel van de bouwheer.
Al te gauw tot een beëindiging besluiten kan u zuur opbreken, in de zin dat u bijvoorbeeld in een latere procedure en bij betwisting door de bouwheer zelf wordt veroordeeld wegens eenzijdige contractbreuk.

U dient hier dan ook de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en zoals reeds vermeld is één en ander afhankelijk van de feitelijkheden en de fase waarin de werf zich bevindt. Dit dient met andere woorden geval per geval bekeken te worden en het is dus aangewezen om – vooraleer tot contractbeëindiging over te gaan – de studiedienst van Protect te contacteren!

Voor verdere vragen en begeleiding zijn wij steeds bereikbaar via assist@protect.be en
op het nummer 02 421 17 44.


Tom Cromphout

Jurist Studiedienst

30/03/2012